Mehrfamilienhaus zum Kaufen

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage – die Vor- und Nachteile

Regelmässige Mieteinnahmen von mehreren Mietern sind sicherer als nur eine Miteinnahme von einer Wohnung. Allerdings ist bei einem Mehrfamilienhaus natürlich die anfängliche Investition wesentlich höher als bei einem Einfamilienhaus. Infolge von Mieterwechseln können auch die Mieteinnahmen schwanken und Reparaturen am Haus können teuer ausfallen.

Über die Zeit lässt sich jedoch mit einem Mehrfamilienhaus eine gute Rendite erzielen. Entscheidend sind wie bei allen Immobilien die Lage und natürlich auch die Substanz des Hauses. Vor dem Kauf sollten Sie die Umgebung genauer untersuchen: Ist eine Autobahn oder etwas geplant, was womöglich Lärm verursacht? Könnte irgendetwas im Quartier die Lebensqualität in naher Zukunft beeinträchtigen? Darauf haben Sie als Käufer nämlich keinen Einfluss, daher sind ausreichende Informationen über den Standort vorab zwingend.

Der Nachteil eines Mehrfamilienhauses als Investition ist der administrative Aufwand. Mehrere Mieter müssen bei Reparaturen benachrichtigt, der Mietzinseingang kontrolliert und Nebenkostenrechnungen gestellt werden. Einen Ausweg bietet hier eine Hausverwaltungsfirma, die sich um alle Belange der Mieter kümmert.

Der Kauf erfordert jedoch sorgfältige Überlegung und Planung. Die Lage spielt eine zentrale Rolle für die Attraktivität des Objekts und die Höhe der potenziellen Mieteinnahmen. Zudem sollten der Zustand des Gebäudes und die Instandhaltungsanforderungen berücksichtigt werden, um unvorhergesehene Kosten zu vermeiden. Es ist auch wichtig, sich über die aktuellen Mietverträge und die rechtlichen Rahmenbedingungen zu informieren, um eine reibungslose Verwaltung sicherzustellen.

Mehrfamilienhaus kaufen in der Schweiz

Ein Mehrfamilienhaus verbindet planbare Mieteinnahmen mit Wohnflexibilität. Du kannst eine Einheit selbst bewohnen und weitere Wohnungen vermieten oder ein reines Renditeobjekt erwerben. Für private Käufer:innen und Anleger:innen bietet diese Kategorie Werterhalt, Diversifikation und die Chance, Wohnraum verantwortungsvoll zu bewirtschaften.

Mehrfamilienhaus: Eignung und Vorteile auf einen Blick

Ertragssicherheit durch mehrere Mietparteien und Risikostreuung
Geeignet für Familien, Generationenhaushalte und Investor:innen
Selbstnutzung möglich; Eigenmietwert nur für die bewohnte Einheit
Mietrecht beachten: Mietzinsanpassungen am Referenzzinssatz (amtlicher Zinsmassstab) und Kündigungsschutz
Professionelle Bewirtschaftung erhöht Rendite, erfordert jedoch Zeit und Know-how

Marktübersicht: Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern bleibt hoch

Der Wohnungsbestand liegt bei 4’840’096 Einheiten; die Leerstandsquote beträgt nur 1.01 %. Für Käufer mit Eigenbedarf heisst das: gut gelegene Mehrfamilienhäuser sind knapp und rasch vergeben. Lage, ÖV-Anbindung und baulich-energetischer Zustand beeinflussen Komfort und laufende Kosten. In Städten ist die Nachfrage besonders hoch; ländliche Regionen bieten oft mehr Platz und tiefere Einstiegspreise, etwa für Mehrgenerationenwohnen. Wer vermietet, trifft auf stabile Nachfrage, mit regional unterschiedlich hohem Mietniveau. Die durchschnittlichen Monatsmieten von CHF 1640 (25%-Quantil CHF 1300, 75%-Quantil CHF 2070) illustrieren das breite Mietzinsband.

Kosten und Finanzierung: Was beim Kauf zählt

Zum Gesamtpreis gehören Kaufpreis, Notariats- und Grundbuchgebühren sowie je nach Kanton die Handänderungssteuer. Laufende Kosten umfassen Unterhalt, Verwaltung, Gebäudeversicherung (kantonal teils obligatorisch) und Rückstellungen für Sanierungen. Steuerlich relevant sind Einkommenssteuer auf Mietzinse, Vermögenssteuer und je nach Kanton eine Liegenschaftssteuer; beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Banken verlangen bei Renditeobjekten oft mehr Eigenkapital als bei Eigenheimen und prüfen die Tragbarkeit mit realistischen Zinssätzen, inklusive Amortisation und Nebenkosten.

Entscheidungsleitfaden – Schritt für Schritt zum Mehrfamilienhaus

Ziele definieren: Selbstnutzung, reine Anlage oder Mischform.
Standort analysieren: Nachfrage, Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Mikrolage.
Liegenschaft prüfen: Bauzustand, Energie, Ausnützungsreserve, Zonenplan.
Mietverträge und Mietzinsniveau rechtlich und wirtschaftlich beurteilen.
Wirtschaftlichkeit berechnen: Netto-Rendite, Cashflow, Leerstandsrisiko.
Finanzierung klären: Eigenkapital, Hypothek, Tragbarkeit.
Rechtliches und Steuern abstimmen: Notar, Grundbuch, kantonale Abgaben.

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